案号：（2018）粤0606民初11404号

案由：房屋租赁合同纠纷原告（反诉被告）何一武与被告（反诉原告）黄志成、第三人佛山市勇洋家具有限公司

原告（反诉被告）：何一武

被告（反诉原告）：黄志成

第三人：佛山市勇洋家具有限公司

庭审时间及地点：2018年11月6日14：30，第十七审判庭

主审法官：吴建兴

书记员：李彩萍

案情简介：原告诉称，2014年6月6日，原告与被告签订了《厂房租赁合同》，约定被告提供坐落于顺德区龙江镇高滘工业区、建筑面积为9000平方米的厂房给原告使用，同时约定如因甲方即被告原因造成合同终止的，被告须退回已交按金的两倍并合理赔偿装修费用和补偿设备搬迁费。合同签订后，原告向被告支付了315000元租赁按金，并在出租物处投资成立了佛山市勇洋家具有限公司，之后一直正常使用出租物用于经营佛山市勇洋家具有限公司至2016年11月17日。

2016年11月18日，在龙江环运局、消防等多部门联合行动中，相关部门发现并认定被告上述出租物存在违建情形，遂限令被告须限期对违建部分进行清拆，同时由佛山市顺德区龙江镇消防安全委员会出具封条将出租物的总电源进行了查封停电处理。随后，被告对违建部分进行了清拆，但由于违建部分涵盖面积大，并且出租物一直处于停电状态，这直接导致了原告再无法正常使用出租物。原告为了继续正常开展经营活动，另寻厂房搬迁。2017年1月18日，原告已经完成了自由可移动物品的搬迁工作，于2017年1月23日发函被告，正式通知被告解除《厂房租赁合同》，并正式向被告提出索赔请求，但被告一直拒绝协商。原告认为，双方签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，是合法、有效的，依法受到国家法律的保护。被告应当给原告提供可正常使用的出租物供原告经营使用，但由于被告的违建行为以及出租物能源无法正常供应，直接导致了原告无法使用出租物用于经营活动。被告的行为已经构成违约，且已经严重侵害了原告的合法权益。鉴于原告承租后在出租物内投资经营佛山市勇洋家具有限公司，因被告的原因导致原告投资的佛山市勇洋家具有限公司无法正常经营生产，造成的经济损失包括设备损失、厂房搬迁损失、停工及员工遣散损失、因停工无法生产而向客户承担的违约赔偿等巨大的商业损失，实际上均作为投资人原告的经济损失，被告应当对此作出赔偿。

故向法院提起诉讼望依法判决：1.确认《厂房租赁合同》已于2017年1月18日解除；2.被告退还原告租金按金315000元；3.被告支付违约金315000元；4.被告赔偿原告经济损失1248804元；5.本案诉讼费由被告承担。

后被告提起反诉诉称，2014年6月6日，黄志成与何一武签订《厂房租赁合同》，将位于顺德区龙江镇高滘工业区二路2号的厂房出租给何一武，该合同第一条第3项约定“双方议定每月租金•由2014年5月1日起开始计租，每月租金95000元”，第—条第5项约定“租金缴交方法：乙方必须在每月的5日之前，将当月的租金各种费用以及上月的水、电费缴交给甲方。逾期五天不缴交的，甲方有权从逾期之日起按欠交金额日息0.5%加收乙方滞纳金，逾期十五日仍不缴交的，甲方有权作乙方违约，终止本合同，收回厂房，并限乙方五日内搬走可以移动的物品，厂房内的装修、水、电设施及己交的租赁按金无条件归甲方所有，甲方并有权追收乙方所欠的租金及水、电费。”该合同第二条第4项约定：“乙方租到厂房后，根据经营的需要，自行依法领取营业执照及按照有关部门的要求办理各类证照，……”，第5项约定“乙方租到厂房后，该厂房只能作工业之用，不能作对环境或人体有污染的企业，如有违反，甲方有权要求乙方限期整改，逾期不整改的甲方有权收回厂房。第8项约定“在本合同执行期内，乙方不得将该厂房转租给第三方经营，……，否则视为乙方违约，甲方有权终止本合同”。反诉被告何一武租到涉案厂房后，在没有经过反诉原告的同意的情况下转租给了第三人佛山市勇洋家具有限公司，但己经支付的租金及相关费用都是反诉被告何一武直接或间接向反诉原告支付。由此可见，反诉被告何—武作为承租方存在三个方面的根本性违约：第一方面是反诉被告何一武违约转租，反诉原告有权单万终止本合同，而反诉原告从来没有与第三人签订过该厂房的租赁合同，反诉原告与第三人不存在租赁合同关系，根据合同的相对性，第三人无权向反诉原告主张合同权利;第二方面是承租方（即反诉被告）负责该厂的环保和消防，因环保和消防不合格导致被查封停产的后果由反诉被告承担；第三方面是承租方（即反诉被告）没有依约向反诉原告支付租金和水电费，按照合同的约定，反诉原告有权单方终止本合同。因此，反诉被告存在以上三个方面的根本性违约，依法应当由反诉被告承担违约责任。

2015年12月22日，反诉原告与反诉被告何一武签订《补充协议》，第1条约定“租用时间由5年改为3年。（即从2014年5月1日起至2017年4月30日止）”，但是反诉被告何一武从2016年12月至2017年4月，共计5个月未向反诉原告支付租金，为此，反诉原告委托律师向反诉被告何一武发过两次催收函，要求反诉被告何一武支付尚欠租金475000元。另外滞纳金按合同执行，逾期五天不交，从逾期之日起按欠交金额日息0.5%加收，即至2017年7月31日止，2016年12月租金滞纳金为475元/天×238天=113050元；2017年1月滞纳金475元/天×207天=98325元；2017年2月滞纳金475元/天×176天=83600元；2017年3月滞纳金475元/天×148天=70300元；2017年4月滞纳金475元/天×117天=55575元，滞纳金合计420850元，租金和滞纳金共计895850元。

反诉被告造成反诉原告以下经济损失：一、尚欠租金475000 元及滞纳金420850元，共计895850元；二、反诉原告财产损失400423.58元，包括：（1)主电地下线路修复费用70123. 58元，（2)厂房、宿舍修复及清理费用共142000元，（3)清理堆积厂房外垃圾及废品费用5000元，(4)拖欠电网维修费1800元，（5)车间电源重新安装费用66500元，（6)尚未修复预算费用115000元。三、拖欠的水费4234.07元，电费约10000元，四、因被反诉被告把搬迁垃圾堆放在第三方厂门口造成反诉原告的经营损失赔偿195000元。

综上所述，反诉被告起诉反诉原告的本诉没有事实和法律依据，反诉被告违约在先，并且存在前述三个方面的根本性违约，据此，反诉原告有权单方终止本合同，由反诉被告承担违约责任。何况反诉被告是因为其负责的环保和消防不合格，不进行整改，且为了逃避相关的行政处罚，不告而别，而单方提前终止合同。因此，反诉原告为了维护自身的合法权益，请求贵院在查明本案事实、依法判决驳回反诉被告的所有诉讼请求同时，依法支持反诉原告的诉讼请求：1.驳回原告的全部诉讼请求的同时，原告立即支付租金475000元及滞纳金420850元；2.原告赔偿被告财产损失400423.58元；3.原告支付拖欠水费4234.07元，电费10000元；4.原告赔偿因搬迁垃圾堆放在第三方厂门口造成他人损失195000元；5.本案所有诉讼费用由原告承担。